【收樓驗樓攻略2026】新樓收樓程序、驗樓必檢事項與驗樓師收費一覽

一手新樓收樓程序 

1. 接收「收樓信」

發展商取得屋宇署發出的入伙紙及地政總署發出的滿意紙後，便會透過律師樓向買家寄出買賣確認信件。

2. 預約收樓時間

新業主可根據信件的聯絡方法，向發展商預約收樓日期與時間。

3. 接收單位鎖匙、驗樓

新業主接收單位鎖匙及其他文件後，交樓職員會派發驗樓清單，並陪同新業主前往單位作簡單檢驗；新業主可聘請驗樓師或自行檢查單位，如有瑕疵便需要填寫執修紙（Defect List）交回發展商，並由發展商安排承建商執漏維修。

4. 確認單位執修完成

執修完成後，新業主再次到單位檢查，滿意後則可簽署確認文件。

5. 辦理住戶登記並完成收樓

新業主正式領取鎖匙並辦理住戶登記，同時繳交管理費按金、首期管理費及雜費等費用。

二手樓收樓程序 

1. 按單位現狀交易、簽訂「臨時買賣合約」

買家按單位現狀進行議價及交易，買賣雙方同意後簽訂「臨時買賣合約」及支付首筆臨時訂金（細訂），合約列明單位成交期。

2. 買家辦理銀行按揭、簽署正式合約及交印花稅

買家可持「臨時買賣合約」辦理銀行按揭；而在簽署「臨時買賣合約」約 2 星期後，買賣雙方需簽署「正式買賣合約」，買家需支付加付訂金（大訂）及繳交印花稅。

3. 交吉前驗樓

準買家可要求登門驗樓兩次，一次讓銀行登門進行估價，第二次則前往驗樓以確認單位狀況與簽訂合約時是否一致，日期可盡量安排在正式收樓日前一至兩天。

4. 上律師樓簽樓契

驗收單位後，便需要上律師樓簽署「轉讓契」（樓契），將單位業權正式由賣方轉移至買方，律師隨即協助辦妥轉讓手續，並將樓契送往土地註冊處登記。買家亦需付清餘下款項及繳交代理佣金。

5. 正式交吉

律師樓辦妥手續後，便可以約定日期及時間進行交樓，買家取得鎖匙後即正式完成交易。

一手新樓：收樓時驗樓

一手新樓買家在收到「入伙紙」後，便可以與發展商預約時間收樓，並可安排在同一天驗樓。收樓當天，業主會收到一張驗樓清單，若發現任何問題，便可填寫並提交執修紙予發展商要求執修，並在發展商完成執修後再次驗收單位，滿意後即可正式收樓。若業主在驗樓期後才發現問題，便有機會需要自費處理。

二手樓：成交前一至兩日驗樓

二手樓強烈建議在交吉前一至兩天驗樓，這樣能夠確保單位狀況與簽約時一致，也可以確認賣家承諾留下的傢俱狀況良好，並已經徹底清走其他雜物，若發現有任何問題，亦有機會與賣家立即溝通及進行執修。由於二手樓交易通常以「現狀買入」為原則，若收樓後才發現問題，賣方通常不會負責維修費用，新業主也無法拒絕成交或要求對方執修。

1. 核對單位尺寸與售樓書是否一致

業主在收樓時需要核對單位尺寸、戶型佈局、結構以及間隔與售樓說明書內「樓面平面圖」標示的是否一致，並重點核對客廳、睡房、廚房及浴室的長度和寬度。

2. 點算隨樓附送的家電清單

不少新樓盤會隨樓附送裝修及全屋家電以保持裝修統一，業主在收樓時需要點算所有附送家電數量是否有遺漏、品牌型號是否相符，並必須測試所有電器能否正常運作，同時向發展商索取所有家電的說明書、保用證及安裝證明書，以核對實際保養期。

3. 注意漏水情況

就算是新樓，也有機會面對漏水問題，例如因浴室防水施工不善而導致防水層破損、窗位密封膠手工欠佳或外牆出現裂縫等。所以業主在收樓時必須進行防漏測試，例如在企缸或洗手盆放滿水靜置 24 至 48 小時，觀察牆身另一側或樓下天花是否有濕氣跡象；在窗框噴水觀察牆角是否有滲水或油漆起泡問題等。

4. 測試電力系統

除了測試隨樓附送的家電之外，業主在收樓時也要檢查電力系統運作正常與否，例如所有電源插頭及電掣是否有電、電線走線是否整齊等，以避免任何安全隱患。

新樓驗樓 v.s 舊樓驗樓

驗樓必備工具清單

消委會19項必驗黑點

消費者委員會列出 19 項驗樓必檢事項，業主可以參考下列高風險區域進行詳細檢查：

自行驗樓雖然省錢，但如果經驗不足，分分鐘漏驗重點位置，錯過發展商提供的執修期。如果是新手業主，建議聘請專業驗樓人士，除了擁有豐富經驗及專業儀器，能夠精準找出單位可能出現的問題外，亦會提供詳細的瑕疵報告，該報告經政府認可人士核實簽署後具有法律效力，可避免日後發生爭拗。

新樓保養期內的執修程序

1. 6個月內提交執修清單

根據《一手住宅物業銷售條例》，買家需要在成交日起計的 6 個月內，以書面形式向發展商提交執修清單，若逾期提交，發展商可能負有執修責任。

2. 驗樓時拍照及錄影存證

如果發現瑕疵或漏水問題，驗樓時需針對瑕疵位置拍照及錄影存證，並最好在問題位置貼上告示貼簡單標示問題所在。

3. 書面申報

將所有檢查出來的問題列於執修紙，並向發展商提出書面修補要求，提交前務必保留申請表副本及相片或影片記錄以防爭拗。

4. 發展商安排執修

發展商一般會在收到清單後的 2 至 4 週內，安排工程部或判頭師傅上門維修。業主可以在師師施工維修時記錄前後對比。

5. 業主覆檢與確認 

維修完成後，業主需要再次檢查瑕疵部分目是否妥善修復，並簽署確認執修完成。若未滿意則需即時提出並要求重新安排。

二手樓發現瑕疵處理程序

1. 驗樓時拍照及錄影存證

驗樓時若發現瑕疵或漏水，必須拍下存證並區分瑕疵是簽約時已存在的問題，還是簽約後所發生的損壞。基於現狀買入原則，若為簽約後發生的損壞，賣方需要負責修復。

2. 檢查買賣合約條款

如果買賣合約有列明附贈傢電清單，並在驗樓時發現有損毁，買家可要求賣家在成交前維修好。

3. 透過律師書面通知賣方

若在驗樓時發現任何問題，尤其是簽署合約後的瑕疵或設備損壞，應該立即通知律師，並由律師列出瑕疵清單，並以書面通知賣方律師，要求賣家在成交前完成維修或提供其他解決方案，切忌私下與賣家或地產代理以口頭作出交涉以避免爭拗。

4. 協商解決方案

賣方律師在收到書面通知後，雙方通常會進行協商並提出解決方案，例如由賣方維修、扣除樓價作為賠償金額等。

5. 成交並保留追究權利

完成協商後，賣家便會履行相應責任，如果賣家未及在成交前完成，買家仍須付清尾數，但律師會發出聲明信列明買家可「保留追究權利」，若賣家未完成責任，便可循法律途徑向其追討合約規定的維修費用。

驗樓是正式入住單位前的首要保障，入住後仍需要周全的保障。盡早購買家居保險，便可以保障因意外所導致的家居財物損失及損毀，例如打風導致滲水或窗戶破裂、家居爆竊等情況。